Основний ризик для інвесторів у будівельній сфері України полягає в тому, що дозвільні документи можна оскаржити і скасувати навіть років після їх видачі на ранніх етапах проєкту, включаючи період після введення об’єкта в експлуатацію. Це ускладнює перетворення інвестицій на реальні активи, оскільки банки та інвестори важко можуть оцінити і врахувати такий непередбачуваний ризик.
Державна інспекція архітектури та містобудування розробила законопроєкт, який передбачає встановлення чітких непоновлювальних строків для судового оскарження ключових дозвільних документів, звуження причин для їх скасування до реальних загроз безпеці та населенню, а також обов’язок контролюючих органів дотримуватися встановлених часових рамок. Нині документ перебуває на громадському обговоренні.
За чинним законодавством загальний строк звернення до суду розраховується від моменту, коли особа дізналася про порушення, що створює невизначеність протягом усього життєвого циклу проєкту. Проєкт пропонує іншу систему: встановити чітко визначені строки, прив’язані до конкретних подій у дозвільному процесі, звужуючи вікно оскарження для деяких документів до кількох місяців. Це перенесе юридичний ризик з усього періоду реалізації проєкту на його перші місяці, коли обсяги вкладених коштів відносно невеликі.
Законопроєкт суттєво звужує підстави для скасування дозволів, акцентуючи на порушеннях, які створюють реальні ризики для життя та здоров’я людей, національної безпеки або довкілля. Це означає, що сусідам, конкурентам, громадським активістам та органам влади буде складніше добитися скасування документів на підставі лише формальних недоліків. Одночасно вводиться обов’язок контролюючих органів діяти в чітких часових межах: перевірки, звернення до суду, розгляд приписів матимуть власні граничні строки, а їх невиконання призведе до автоматичного відновлення права на виконання робіт.
Своєчасне повідомлення контролюючого органу про початок робіт стане юридично значущою дією, від якої залежатиме спрацювання механізму спливу строків оскарження. Коригування проєктної документації перезапускатиме ці строки, що варто враховувати при плануванні змін на пізніх етапах будівництва.
Проте законопроєкт може мати й негативні наслідки для осіб, громад та конкурентів, права яких порушені незаконно виданими дозволами. Потенційний ризик виникає, коли дозвільний документ явно незаконний, але відповідне будівництво не створює загроз для життя, здоров’я людей, національної безпеки чи довкілля — у такому випадку звуження підстав для скасування в поєднанні з короткими строками може істотно ускладнити судовий захист.
Законопроєкт перебуває на етапі громадського обговорення, після чого слідуватиме узгодження з зацікавленими органами та внесення на розгляд Верховної Ради як урядової ініціативи. Деякі механізми можуть бути скориговані під час цього процесу. Однак сам напрямок реформи сигналізує бізнесу про рух регулятора в бік підвищення передбачуваності дозвільного циклу, що практично впливає на оцінку проєктів, зменшує невизначеність юридичних ризиків і полегшує залучення проєктного фінансування.
